Balıkesir Bandırma'da 5.410 m² zeytinlik vasıflı arazinin 1/3 hissesi icradan satılıktır

T.C.
BANDIRMA
2. İCRA DAİRESİ
2025/273 TLMT.
TAŞINMAZIN GAZETE VEYA İNTERNET HABER SİTESİ İLANI

Bir borçtan dolayı aşağıda cins, miktar ve değerleri yazılı mallar satışa çıkarılmış olup mahcuzun ayrıntılı görsellerine, artırmaya ilişkin şartlara ve ayrıntılı açıklamalara esatis.uyap.gov.tr adresi üzerinden 2025/273 TLMT. sayılı dosya numarası ile erişim sağlanabilir.
Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, mahiyeti, bulunduğu yer, muhammen kıymeti ve önemli vasıfları:
1 NO'LU TAŞINMAZIN
Özellikleri :Balıkesir İli, Bandırma İlçesi, EDİNCİK Mahallesi, DUTLU Mevkii, 494 Ada, 13 Parsel Numaralı taşınmazın 1/3 HİSSESİ satışa çıkartılmıştır.
Taşınmazın Toprak Yapısı ve Üretim Özellikleri
Ekili Ürün:Taşınmaz kapama Zeytinlik vasfındadır. Üzerinde 100 yaş üzeri 50 civarında Edincik Tipi zeytin ağaçı mevcuttur.
Toprak Yapısı: Yamaç arazi niteliğinde ve sığ toprak derinliğinde kumlu tınlı yapıdadır.
Sulama Durumu: Sulama yoktur. Taşınmaz kuru tarım arazisidir.
İklim: Bandırma hem Akdeniz hem de Karadeniz ikliminin etki alanı içindedir. Ayrıca Balkanlardan gelen karasal iklimin geçiş alanı üzerinde yer alması nedeniyle, ilçede çeşitli iklim özellikleri gözlenir. 52 yıllık değerlere göre Bandırma'da; en düşük sıcaklık -14.6 °C (15 Ocak 1954), en yüksek sıcaklık ise 42.4 °C (9 Temmuz 2000) olarak kaydedilmiştir. Yıllık ortalama sıcaklık 14°C'dir. Hakim rüzgâr yönü Kuzey-Kuzeydoğu'dur. Ortalama rüzgâr hızı 15 km/saat'dir. İlçede yıllık ortalama yağış miktarı 703,3 kg/m'dir. Yıllık nispi nem ortalaması %73'tür.
Arazinin Eğim Durumu: Taşınmaz karışık eğimli olup % 15-20 eğime sahiptir.
Ulaşım Durumu: Taşınmazın Güney-Doğusu kadastral yol olup araçla ulaşım sağlanmaktadır. En yakın kısmından denize mesafesi 500 metredir. En yakın yerleşim alanına mesafesi yaklaşık 1600 m, Edincik merkeze ise 2000 metredir.
Pazarlama Durumu: Taşınmazdan elde edilen mahsuller Bandırma ve çevre ilçelerde pazarlanmakta olup, pazarlama problemi bulunmamaktadır.
Kapitalizasyon Faiz Oranı: Taşınmazın 1 m2' sinin değeri yıllık net gelirin kapitalizasyon faiz oranına bölünmesiyle elde edilir.
Taşınmazın 1 m2 Değeri(TL)= Yıllık Net Gelir(TL)
Kapitalizasyon faiz oranı Balıkesir ili sınırları içinde Yargıtay tarafından kabul edilen şekliyle kuru tarım arazilerinde % 5 ve sulu tarım arazilerinde % 4 alınmaktadır. Satışa konu taşınmazın bulunduğu bölgenin iklim, ulaşım, sulanabilirlik, pazar, toprak, verimlilik v.b. durumu değerlendirilmiş ve taşınmazın kuru tarım arazisi olduğu göz önünde bulundurularakkapitalizasyon faiz oranı % 5 olarak alınmıştır
Sulu Tarım Arazisi Tanımı: 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunun 3. Maddesinin j bendine göre Sulu tarım arazisi; tarımı yapılan bitkilerin büyüme devresinde ihtiyaç duyduğu suyun, su kaynağından alınarak yeterli miktarda ve kontrollü bir şekilde karşılandığı arazileri ifade etmektedir. 3083 Sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunun 2. maddesine göre Sulama Alanı: Devletçe sulamaya açılan veya projeleri bitirilmiş olup da sulama yatırımlarına başlanan ve devam eden alanlardır, maddesi yer almaktadır. Taşınmaz üzerinde keşif tarihi itibariyle (17/10/2025) sulama projesi yoktur. Bu nedenle taşınmaz kuru tarım arazisi olarak değerlendirilmiştir.
TAŞINMAZIN NET GELİRİNİN ve BEDELİNİN HESAPLANMASI
Yargıtay İçtihatlarında da kabul gördüğü gibi tarım arazilerinde esas olan "Tarımsal Gelir Metodu"kullanılmıştır. Taşınmaz zeytinlik olduğundan ve bölgede hakim ürün deseni zeytin olduğundan en yakın hasat tarihi olan 2024 yılı Bandırma İlçe Tarım Orman Müdürlüğü zeytin maliyet cetveli kullanılarak hesaplama yapılmıştır. Üretim masraflarına tarla kirası dahil değildir. Taşınmazın değerinin belirlenme hesabında Bursa Bölge Adliye Mahkemesinin 01/10/2020 tarihli 2019/909 dosya ve 2020/1112 nolu istinaf kararında üretim masraflarının brüt gelirin 1/3'ünü geçemeyeceği kuralının uygulanmasını isabetli bulmuştur. Bu karar göz önünde bulundurularak hesaplamalarımızda üretim masrafları brüt gelirin 1/3'ü olarak alınmıştır.
1 Dekar Arazinin Değeri= Net Gelir/Kapitalizasyon Faiz Oranı
1 Dekar Arazinin Değeri-26.100/0,05-522.000 TL/da-522,00 TL/m2'dir.
Aralık 2024- Ekim 2025 ÜFE güncelleme çarpanı 1,2567 tir.
Buna göre taşınmazın keşif tarihi değeri (17/10/2025) 522,00TL/m2 X 1,2567-655,00 TL/M2 dir.
Objektif Değer Artışı: Tarımsal gelir metoduyla yapılan hesaplamalarda kapitalizasyon faiz oranıyla taşınmazın değerinin hesaplanmasının karşılanamadığı durumlarda “objektif değer artışı” uygulanır. Taşınmazın denize bakılı olması, denize yakın olması, yerleşim alanına yakın olmasından dolayı %80 “objektif değer artışı” uygulanması uygun görülmüştür. Buna göre objektif değer artışı uygulandıktan sonra taşınmazın birim değeri,655,00 TL/m2 X 1,80-1.179,00 TL/m2
Taşınmazın Tamamının Değeri- 1.179,00 TL/m2 X 5.410,78 m2 -6.378.390,00 TL
Borçlunun taşınmaz üzerindeki 1/3 hisse payına düşen değeri de 2.126.130,00 TL olarak bilirkişi marifetiyle tespit edilmiştir.
Başkaca lüzumlu izahat: İşbu satış ilanı ilgililerin tapu kaydında yazılı adreslerine tebliğe gönderilmiş ancak adreste tebligat yapılamaması halinde ve adresleri tapuda ve mernis sisteminde kayıtlı olmayanlar için de tebligat yapılamaması halinde işbu satış ilanı İİK 127. Maddesi gereğince tebliğ yerine kaim olmak üzere ilanen tebliğ olunur.
Adresi : Balıkesir İli, Bandırma İlçesi Edincik Mahallesi, 494 Ada 13 Parsel Bandırma /BALIKESİR
Yüzölçümü : 5.410,78 m2
İmar Durumu: Taşınmazın 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı yoktur. Balıkesir Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Kararı ile 3. Derece Arkeolojik Sit Alanı Olarak belirlenmiştir.
Kıymeti : 2.126.130,00 TL
KDV Oranı : %10
Kaydındaki Şerhler: TAPU KAYDI GİBİDİR.
Dİğer: 3. Derece Arkeolojik Sit Alanıdır.
Artırma Bilgileri

14/10/2026 (İİK m.114 ve m.126)
(*) İlgililer tabirine irtifak hakkı sahipleri de dahildir.